Hacer tasas de interés interesantes es un proposito difícil de cumplir en el ámbito de hoy de tasas de interés bajas. El interesante de los pagarés hipotecarios de primera posición es que los capitalistas (prestamistas) se mantienen en primera posición como sucesos del gravamen sobre la propiedad, por lo cual hay un activo duradero (bienes raíces) que brinda seguridad para su inversión.
El promedio de 50 años para la propiedad de vivienda en los USA es de cerca del 65%. La mayor parte de los profesionales ven que este número decrece mientras sigue en pié creciendo el movimiento hacia las comunidades de alquiler, adjuntado con los retos que combaten los clientes adolescentes para conseguir un empleo sostenible que está de manera directa relacionado con la aptitud (y el deseo) de poseer una vivienda. La venta del financiamiento hipotecario residencial clásico en el mercado de hoy creó una mejor comprensión de cómo trabajan estos préstamos para los clientes. Agregue a eso la rivalidad en el mercado de financiamiento de casas y es simple ver por qué la mayor parte de los mayores comprenden el financiamiento de casas. Pero ¿qué pasa con los bienes raíces comerciales?
Día tras días, los clientes van de sus hogares y visitan múltiples caracteristicas comerciales, para trabajar, para comer, para adquirir, para perfeccionarse, pero pocos comprenden las diferencias entre el mercado financiero comercial y el mercado financiero residencial. El concepto «préstamos comerciales» se segmenta primordialmente en «caracteristicas multifamiliares (más de 5 unidades), inmuebles de áreas de trabajo, centros comerciales, espacios industriales y de alojamiento, inmuebles de un solo inquilino (como Lowes y Walmart) y caracteristicas de uso especializado como gasolineras, academias, iglesias, etc. Cualquier persona que sea la utilización, el ingreso a los préstamos comerciales es muy diferente del préstamo residencial.
En la situacion de un préstamo residencial, el trámite habitual es que el prestamista solicite 2 años de afirmaciones de impuestos, extractos bancarios, nóminas, verificación de crédito y tasación de la propiedad. El enfoque primordial de los aseguradores de préstamos es la aptitud del prestatario (a través de un modelo de capital y gastos) para pagar por mes de la hipoteca, incluidos los impuestos y el seguro.
En un préstamo comercial, el prestamista primero observará la condición de la propiedad y su aptitud para abonar el préstamo con el fluído de caja de sus operaciones cotidianas. El prestamista solicitará copias de los contratos de arrendamiento vigentes (lista de alquileres) y dos años de historial operativo de los prestatarios. Además, revisarán actualizaciones de capital recientes, imágenes internas y ajenas de la propiedad y búsquedas de gravámenes y títulos. Con estos documentos en mano, el suscriptor creará una relación de cobertura de servicio de la deuda (DSCR) para saber si la propiedad puede contemplar las solicitudes que va a traer el nuevo préstamo. Además, el prestamista revisará las tasaciones de otros, escuchando no solo a la propiedad mencionado, sino además al sector circundante y las tendencias del mercado.
Un prestatario comercial debe tener un sólido historial financiero y crediticio para calificar para el préstamo. Por otro lado, el prestamista brinda más grande consideración a la aptitud de la propiedad para sostener el préstamo que a las situaciones personales del prestatario. Esto se compara de manera directa con la obtención de hipotecas residenciales en las que la circunstancia financiera personal del prestatario es más alarmante que la propiedad que pertenece a la hipoteca.
Hay seis fuentes de préstamos inmobiliarios comerciales: prestamistas de cartera, prestamistas de agencias gubernamentales, prestamistas de CMBS, empresas de seguros, préstamos de la SBA, prestamistas privados de dinero/dinero fuerte.
Prestamistas de cartera – estos son primordialmente bancos, cooperativas de crédito y corporaciones que forman parte en préstamos comerciales y los mantienen en sus libros hasta hoy de vencimiento.
Prestamistas de agencias gubernamentales – estas son empresas con licencia para vender productos de préstamos comerciales financiados por agencias gubernamentales como Freddie Mac y Fannie Mae. Estos préstamos son organizados (titulizados) y vendidos a capitalistas.
prestamistas CMBS – estos prestamistas emiten los llamados «Préstamos CMBS». Una vez vendidas, las hipotecas se transmiten a un fideicomiso que, paralelamente, emite una sucesión de bonos con diferentes plazos (plazo y tasa) y preferencias de pago en caso de incumplimiento.
Las empresas de seguros – muchas empresas de seguros han recurrido al mercado hipotecario comercial para incrementar el desempeño de sus participaciones. Estas compañias no están sujetas a las mismas pautas regulatorias de préstamos que otros prestamistas y, entonces, tienen más elasticidad para hacer packs de préstamos fuera de los estándares de préstamos comúnes.
Préstamos de la SBA – Los prestatarios que buscan adquirir una propiedad comercial para su uso (ocupada por el propietario) tienen la alternativa de utilizar un préstamo SBA-504 que se puede utilizar para numerosos tipos de compras para su negocio, incluidos bienes raíces y equipos.
Préstamos de dinero privado/dinero fuerte – Para los prestatarios que no tienen la posibilidad de calificar para el financiamiento clásico gracias a su historial crediticio o inconvenientes con la propiedad mencionado, los préstamos de dinero duro tienen la posibilidad de ser una fuente posible de financiamiento para el emprendimiento que están teniendo en cuenta. Estos préstamos tienen tasas de interés y costos de dinero más altos que otros tipos de préstamos. Independientemente de los superiores costos de endeudamiento, estos préstamos complacen una necesidad en el mercado hipotecario comercial.
Las hipotecas comerciales tienen la posibilidad de ser con o sin recurso en el diseño. En un préstamo con recurso habitual, el prestatario o los prestatarios son en lo personal causantes del préstamo suponiendo que se ejecute la hipoteca y los capital no sean suficientes para abonar totalmente el saldo del préstamo. En los préstamos sin recurso, la propiedad es garantía y el prestatario no responde en lo personal de la deuda hipotecaria. En los préstamos típicos sin recurso, una disposición llamada «cláusulas de chico malo» es parte de los documentos del préstamo que establece que en casos de estafa, tergiversación deliberada, desidia grave, actos delictivos, apropiación indebida de capital de la propiedad y ganancias poco comúnes del seguro, el prestamista puede responsabilizar en lo personal al prestatario por la deuda hipotecaria.
Es comprensible que, en las negociaciones de hipotecas comerciales, los prestamistas prefieran los préstamos con recurso cuando los prestatarios preferirían los préstamos sin recurso. En el desarrollo de suscripción, el prestamista y los prestatarios se esfuerzan por hacer un préstamo que satisfaga las pretenciones y los objetivos de las dos partes y, si aparece un punto muerto, el préstamo no se emite.
El planeta de las hipotecas comerciales da a los capitalistas la posibilidad de formar parte en un mercado que tiene la posibilidad de tener atractivos desempeños, primordial seguridad por medio de posiciones preferentes en activos inmobiliarios y plazos (de 12 meses a 5 años) admisibles para la mayor parte. La construcción de intereses por mes continuos por medio de valores como pagarés hipotecarios comerciales es interesante para clientes e inversores institucionales.